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投资分析
区际再凝聚,这个大湾区中心城市将再无郊区!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.mashello.com(半求·房地内参) 2019-03-29 16:58:25点击214


导读:
■大湾区时代,区际再凝聚浪潮来袭
■湾区一体化加速,郊区概念将彻底淡化
■城市中心化,这样的物业是置业首选!
正文:

■大湾区时代,区际再凝聚浪潮来袭

317日,中国楼市南派意见领袖@尹香武?先生出席讲座时指出,当前粤港澳大湾区快速发展的背景下,购房者应该重点关注一个新的价值趋势:区际再凝聚。

区际再凝聚是什么意思呢?在分析这个概念之前,我们需要先了解一下价值再凝聚。从经济学的角度来看,投资就是凝聚价值。因为不凝聚的一切都成不了价值。而大城市中,由于一、二手房成交比例的变化,会出现楼市价值再凝聚的现象。

一般情况下,当一个大城市二手房和新房的成交比例是1:3,即每成交1套二手房的同时,会有3套新房成交,这时候楼市会出现一轮普涨;当二手房和新房的成交比例从1:3过渡到了3:1,就意味着普涨阶段结束,市场整体的价值已经兑现得差不多了。

但是城市还在源源不断地创造剩余价值,这些剩余价值需要重新寻找更稀缺、更优质的产品,即超级豪宅进行新一轮的价值凝聚,这种现象被称之为价值再凝聚。

■湾区一体化加速,郊区概念将彻底淡化

目前深圳楼市已经度过了普涨阶段,迎来了价值再凝聚。但是超级豪宅动辄数千万甚至上亿的总价,意味着普通购房者想要把握价值再凝聚的机会,难度非常大。所幸随着粤港澳大湾区各项利好的出炉,还有一波机会可以把握,那就是区际再凝聚。

218日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,使得都市圈和湾区经济再度成为热议的焦点。作为国内第一个大湾区,粤港澳大湾区具有示范效应。目前连接大湾区各个城市的高铁、地铁、桥梁等都在加速建设,有助于港澳和湾区其他城市之间往来的各项便民政策也先后落地,大湾区正逐步变成一个真正意义上的整体。

除了粤港澳大湾区以外,以上海为核心的华东都市圈,以北京、天津、雄安为核心的华北都市圈,以武汉为核心的华中都市圈,以成都、重庆为核心的华西都市圈也在加速规划、成型。大湾区、都市圈的密集出现,表明区际再凝聚已经开始。

相比于价值再凝聚将凝聚点集中在城市的某一个物业品种上,区际再凝聚的点要大得多,以粤港澳大湾区为例,湾区内的大部分优质物业都具备再凝聚的价值,同时由于大湾区将形成一个整体,郊区的概念将被彻底淡化。

■城市中心化,这样的物业是置业首选!

众所周知,由于历史原因,深圳曾经有关内关外之分,2010年,经批准,深圳经济特区范围延伸至全市,关内关外的观念也日趋淡化,而粤港澳大湾区的规划,或将彻底让这种认知成为历史。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中,确立了深圳作为湾区四大中心城市之一的地位,同时深圳南接香港,北面是东莞惠州,西面有广州、澳门、珠海,这种处在湾区其他重要城市“簇拥”之下的绝对地理优势,使得深圳将实现整个城市的中心化。

但是正如价值再凝聚是向超级豪宅靠拢,区际再凝聚的标的也有优劣之分。对购房者来说,在粤港澳大湾区都市圈置业,深圳这样的一线城市依然是首选。而处在价格洼地,同时紧邻地铁站点,拥有丰富的生态资源,产品面积段科学的的大盘项目,比其他任何一类产品都更符合区际再凝聚的方向和要求。

首先,明显可见的价格洼地,是判断物业是否拥有增值空间的基本条件之一,而紧邻地铁站点,和山、河、公园、湿地等优质生态资源的加持,不仅能够保证出行的效率以及居住的舒适性,也是高价值物业所具有的显著特征。

在产品面积段方面,有研究表明,小康三口之家,住宅套内面积127㎡、建筑面积140~150㎡左右是合适的常住上限。如果考虑溢价型投资,建筑面积90~100㎡的户型是黄金户型。也就是说,购房者可以将置业的主流面积段锁定在90-140㎡左右。如果能够同时符合上述几个条件,又是品牌开发商旗下的大盘项目,那必须毫不犹豫出手!


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